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回款是第一要务 深圳万科以价换量加速推盘

2018年12月20日点击数: 622撰稿人:

  离2018年结束只剩20多天,深圳万科又有一个楼盘即将入市。据深圳市规土委,深国际万科和风轩已经备案房源889套,均价6.6万元/平方米。而根据深圳万科发布的信息,开盘最高将有5%的优惠,而万科对外宣传了5.88万元/平方米起的信息。

  临近年底,深圳万科加快了推出新盘的力度,11月末深圳万科祭出了堪称深圳史上最大规模的推盘,一举推出了万科星城3337套住宅。


  加速推盘、以价换量折射的是万科为了达成回款目标的不遗余力。在南方区域的9月月度例会上,万科董事会主席郁亮透露,万科今年设定了6300亿元回款,目前完成不到一半;直至12月,在万科上海区域媒体交流会上,郁亮认为这一目标基本可以完成。在这个任务的催促下,万科各城市公司正在频繁出招。



以价换量推新


  在9月的那次内部讲话上,郁亮谈到了南方区域所面临的回款压力较大。“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化,此外南方区域新业务发展走在集团的前面,这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。”郁亮说。


  作为南方区域的重镇,深圳万科的回款额对整个区域有着举足轻重的影响。举例言之,去年万科南方区域实现回款1500亿元,其中深圳万科一个城市公司的回款额为500亿元,占整个区域的三分之一。


  以此观之,在6300亿元回款任务的要求下,深圳万科所承担的任务量不小。熟悉深圳万科的人士表示,这一任务具有相当的挑战性。



  为了达成这一目标,深圳万科采取的销售策略是大规模推出新盘,并在价格上有一定的折让。典型的如万科星城,一次性投向市场3000多套房源,最终去化率六成左右,其中5楼以上的单元全部一口价。



  又如万科香蜜府11月底所推出的397套,最终销售了381套,房源最低8.2万元/平方米,均价9.71万元/平方米,叠加装修费6000元/平方米。


  这一价格略低于今年4月二期开盘时的均价,当时的开盘均价为9.75万元/平方米加上7000元/平方米装修合同价;2017年4月,一期开盘毛坯备案均价为9.97万元/平方米,这次开盘的确是“平价”入市。


  据了解,深圳万科几乎所有渠道火力全开推广新盘。“最近总是能够接到很多万科楼盘销售的电话,沙井的给我打,龙华的也给我打。”一名潜在买家称。


  万科没有对外正式公布过这两个盘的销售额。而据深圳市场人士测算,万科星城开盘的销售额在70亿元左右,万科香蜜府则是60亿元,如果能够在年内按时签约,将转化为130亿元回款。


紧抓回款过冬


  郁亮在内部讲话上强调,所有行为都“收敛聚焦”,保证万科“活下去”。“6300亿回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,所有业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”


  实际上,销售回款一直是万科考核业绩的重要指标。今年2月,在万科的新总裁见面会上,郁亮就表扬公司总裁、首席执行官祝九胜称,我们不追求销售数字,我们更在乎的是销售的回款速度。“以现金流为基础,这是祝九胜加入万科之后带来的变化。”


  在万科2017年度股东大会上,祝九胜表示,市场还处于上升期的时候,大家都关注销售额,不去关注回款。“五年前,万科的回款就已经很优秀了。我们对整售业务也有探索,导致我们的现金回款比较多。”



  三季报显示,截至9月30日,万科的货币现金达到1327亿元。账面上现金充裕,万科开启逆周期收并购的节奏。
  万科今年下半年与几家龙头房企的交易颇为惹眼。11月9日晚间,嘉凯城公告称,公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包,杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述资产项目包。
  杭州锦蓝归属于浙江万科南都房地产有限公司持股50%的杭州锦业,而嘉凯城控股股东为恒大地产母公司凯隆置业。



   此外,10月10日,华夏幸福发布公告,宣布与北京万科、北京恒燚合作,通过收购目标公司部分股权的方式,合作开发多个环京项目,交易价款约为32.34亿元。


  外界疑惑万科喊出“活下去”之后又疯狂拿地,郁亮回应称,“万科到底有没有疯狂拿地?我请大家都算一下。”他反问,维持万科现在的规模,需要多少地?销售额达到6000亿以后,需要多少相应的土地投资?这和活不活下去一点关系也没有。


  一名接近万科的人士称,“活下去”其实是对内部强调的。“万科对行业时刻都有危机感,对于战略,对于未来,万科总是在思考,在反省。”而郁亮说,“我们只是想让自己不舒服,并不想让别人不舒服。”